Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Streit mit der Wohnungseigentümergemeinschaft – Was nun?

 

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Entscheidet man sich zum Erwerb einer Eigentumswohnung erwirbt man neben der Wohnung als Sondereigentum auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dies sollte man sich immer vor Augen führen, da sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum verpflichten. Über das Sondereigentum darf jeder Wohnungseigentümer frei verfügen und ist gleichzeitig berechtigt, das Gemeinschaftseigentum mit zu nutzen.

 

Eigentümerversammlung

Entscheidungen, die die Wohnungseigentümer insgesamt betreffen, werden in der zumindest einmal jährlich einzuberufenden und durchzuführenden Eigentümerversammlung beschlossen. Zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist berechtigt der Verwalter oder unter bestimmten Voraussetzungen der Verwaltungsbeirat. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist zur Einberufung der Eigentümerversammlung nicht berechtigt, solange er nicht gerichtlich hierzu ermächtigt wurde.

Wird die Eigentümerversammlung jedoch nicht von der zuständigen Person einberufen oder werden andere formelle Voraussetzungen wie etwa die Ladungsfrist nicht eingehalten, ist der in einer solchen Versammlung gefasste Beschluss innerhalb einer Frist von 1 Monat beginnend ab Beschlussfassung anfechtbar. Die Anfechtungsklage, die nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes, im Folgenden kurz WEG, nunmehr nach den Regelungen der Zivilprozessordnung zu führen ist, kann bei der Anfechtung wegen eines formellen Fehlers des Beschlusses nur dann Erfolg haben, wenn sich der formale Mangel auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Aber auch ein Beschluss, der formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist, ist anfechtbar, wenn er dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht entspricht. Wird der Beschluss innerhalb der Monatsfrist nicht angefochten, wird der Beschluss bestandskräftig.

 

Beschlusssammlung

Die Neuerungen des WEG haben zur Folge, dass der Verwalter über derartige Beschlüsse eine so genannte Beschlusssammlung zu führen hat. Neben dem Wortlaut der in den Eigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung und der entsprechend schriftlich gefassten Beschlüsse sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen aufzunehmen.

Wird die Beschlusssammlung nicht vom Verwalter geführt, stellt dies einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters dar.

 

Entziehung des Wohneigentums

Die gesetzliche Regelung geht zunächst von der Unauflösbarkeit der Gemeinschaft aus. Verstößt ein Wohnungseigentümer jedoch erheblich gegen die ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflichten, so kann von ihm die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt werden. Das Gesetz geht insoweit von einigen Regelbeispielen aus. Grundsätzlich muss es jedoch ein erheblicher Verstoß sein, da die Veräußerung des Wohnungseigentums der letzte Ausweg sein sollte.

Selbst für den Fall, dass vor Gericht die Pflicht zur Veräußerung durchgesetzt werden kann, kann der Wohnungseigentümer auch nur verkaufen, wenn sich ein Interessent findet. Hierin liegen auch besonders große Schwierigkeiten.

 

Vereinbarung

Grundsätzliche Bereiche, wie etwa die Änderung der Teilungserklärung, können nur durch eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft vollzogen werden. Im Ergebnis müssen daher alle Eigentümer mit der jeweiligen Maßnahme einverstanden sein.

Das Gegenstück hierzu ist die so genannte Beschlusskompetenz. Diese sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft bestimmte Regelungen auch mit einer Mehrheit beschließen kann. Nach den Neuerungen des WEG wurde diese Kompetenz für viele Teile, wie etwa di Änderung des Verteilungsmaßstabes der Kosten der Eigentümergemeinschaft, neu geregelt. Aber auch hier ist jeder Fall individuell zu betrachten. Sollten Sie Fragen haben, sprechen Sie uns an.

 

Ärger im Mietverhältnis – Was nun?

 

Schimmel in der Wohnung

Oftmals nach dem ersten Bezug der Mietwohnung stellt der Mieter fest, dass Schimmel oder andere Mängel in der Wohnung sind. Aber, was ist dann zu tun? Welche Rechte hat der Mieter, welche Pflichten treffen den Vermieter?

Zunächst einmal ist zu berücksichtigen, dass ein Mieter bei Vorliegen eines Mangels in der Mietwohnung grundsätzlich berechtigt ist, die Miete zu mindern bzw. insgesamt zurück zu behalten. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Art und dem Umfang des Mangels. Die Dauer der Mietminderung richtet sich nach dem Zeitraum, für welchen der Mangel vorliegt.

Auf jeden Fall sollte der Mangel auch dem Vermieter angezeigt und diesem eine Frist gesetzt werden, innerhalb derer er den Mangel zu beseitigen hat. Läuft diese Frist ohne Ergebnis ab, ist der Mieter auch berechtigt, den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst zu beseitigen, wenn er dieses zuvor angekündigt hat.

 

Kündigungsrecht

Wird der Schimmel oder auch andere Mängel in der Mietwohnung nicht beseitigt und stellt er zudem eine Gesundheitsgefahr dar, ist der Mieter auch berechtigt, unter gewissen Voraussetzungen die Wohnung fristlos zu kündigen.

Gerade bei Schimmel ist die Gesundheitsgefahr jedoch schwierig nachzuweisen. Man benötigt ein Gutachten zum Nachweis des Vorhandenseins gesundheitsgefährdenden Schimmels an der Wand, ein Gutachten zum Nachweis des Vorhandenseins gesundheitsgefährdenden Schimmels in der Luft und noch ein weiteres Gutachten zum Nachweis der Gesundheitsgefährdung im Körper der Mieter. Diese gutachten sind sehr teuer. Kündigt man jedoch fristlos wegen Schimmel und zieht dann aus der Wohnung aus, ohne entsprechende Beweissicherung zuvor betrieben zu haben, ist die eigene Rechtsposition oft schwer durchsetzbar.

 

Betriebskostenabrechnung

Ein auch oft recht problematischer Bereich zwischen Vermieter und Mieter ist die jährliche Abrechnung der Betriebskosten bzw. Nebenkosten.

Grundsätzlich können die Mietparteien entweder eine pauschale Abgeltung der Betriebskosten oder eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbaren. Die pauschale Abgeltung bedeutet, dass der Mieter einen monatlichen Pauschbetrag an den Vermieter zahlt. Eine Abrechnung nach dem Kalenderjahr entfällt. Fallen die Betriebskosten geringer aus als erwartet, zahlt der Mieter, fallen die Betriebskosten höher aus, zahlt der Vermieter den übersteigenden Betrag.

Bei einer vereinbarten Vorauszahlung zahlt der Mieter monatlich lediglich einen Abschlag auf die Betriebskosten. Der Vermieter muss hierüber eine jährliche Abrechnung leisten.

Nur die im Mietvertrag bezeichneten Betriebskosten sind auf den Mieter umlegbar. Die Umlage bestimmter Positionen, wie etwa eine Gebäuderechtsschutzversicherung, ist hingegen selbst bei Regelung im Mietvertrag unzulässig.

Findet sich im Mietvertrag keine Regelung zur Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, sind die Betriebskosten durch die „normale" Miete abgegolten.

 

Mietnomaden

Immer häufiger findet sich in den Medien der Begriff des „Mietnomaden". Aber so weit wie in den Fernsehberichten muss es ja nicht immer kommen.

Oft reicht es auch schon, dass ein Mieter die Miete mehrmals nicht oder nur in kleinen Teilen zahlt. Dann ist guter Rat teuer. In so einem Fall ist zu bedenken, dass der Mieter bereits an seinem „Allerheiligsten" – der Wohnung – spart. Sicherlich mag es Ausnahmen geben, doch generell ist bei Zahlungsverzug die sofortige Kündigung unentbehrlich.

Denn auch der Ausspruch einer Kündigung bedeutet nicht gleichzeitig, dass der Mieter die Wohnung freiwillig räumt. Noch immer ist der Vermieter in so einem Fall auf die Erhebung einer Räumungsklage angewiesen: Diese ist kostspielig, jedoch unentbehrlich. Erst mit einem in diesem Verfahren erwirkten Titel kann der Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragt werden. Hierbei hat die Rechtsprechung dem Vermieter nunmehr etwas Erleichterung verschafft. Mit der Räumung nach dem „Berliner Modell" wird der Gerichtsvollzieher lediglich mit dem Austausch des Türschlosses beauftragt, was erheblich günstiger ist, als die gesamte Wohnung zu räumen.

Problematisch ist sodann, dass der Vermieter auf den Habseligkeiten des Mieters sitzt, die zumeist auch keinen Wert mehr haben. Der Vermieter ist in diesem Fall gesetzlich dazu verpflichtet, eine öffentliche Versteigerung durchzuführen. Doch auch das hört sich schlimmer an, als es ist.

 

Nachbarrecht

Großer Streit entzündet sich ich auch immer um folgende Fragen:

Wie weit dürfen Äste eines benachbarten Baumes in mein Grundstück ragen? Wie nah an die Grundstücksgrenze und wie hoch darf mein Nachbar Anpflanzungen vornehmen? Darf ich Wurzeln eines benachbarten Baumes auf meinem Grundstück entfernen? Sind übermäßig große benachbarte Bäume zu entfernen? Wer trägt die Kosten der Einfriedung?

Diese Fragen werden hier in Niedersachen zumeist durch das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz geregelt.

Insoweit ist besonders darauf zu achten, dass dieses Gesetz im Hinblick auf die Anpflanzungen eine Frist von 5 Jahren vorsieht, um Klage auf Entfernung oder Kürzung der Anpflanzungen zu erheben. Erfolgt die Klageerhebung nicht, ist man mit diesen Rechten nach dem Nachbarrechtsgesetz ausgeschlossen. Es verbleibt insoweit nur, die neu gefasste Regelung des Nachbarrechtsgesetzes in Anspruch zu nehmen, nach der ein Nachbar zumindest einen Anspruch auf Einhaltung der bei Klageeinreichung erreichten Höhe der Anpflanzung hat. Möglicherweise können bei erheblichen Beeinträchtigungen auch die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches weiter helfen.

 

Gewerbemietrecht

Neben der Wohnraummiete ist auch das Recht der Gewerbemiete ein Schwerpunkt der Arbeit des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Problematisch bei der Gewerberaummiete ist zumeist, dass diese Verträge für eine bestimmte Mietdauer geschlossen werden. Trotz dieser Vereinbarung gibt es immer eine Partei, die die fest vereinbarte Mietzeit aus jedweden Gründen nicht einhalten kann bzw. will. Ein Ansatzpunkt in einem solchen Fall ist die Überprüfung der auf Seiten des Vermieters geleisteten Unterschrift. Hat auch wirklich die bevollmächtigte Person gegengezeichnet?

Weiterer Regelungsbereich ist zudem die weit verbreitete Ansicht, dass das Gewerbemietrecht nicht derart viele Schutzvorschriften im Hinblick auf den Mieter hat wie das Wohnraummietrecht. Doch auch in diesem Bereich finden teilweise die Regelungen des BGB für Allgemeine Vertragsbedingungen Anwendung.

Zum Schluss sei jedoch angemerkt, dass dies nur Anreize sein können. Die exakte juristische Prüfung erfolgt jedoch an jedem einzelnen Fall.

Haben Sie Fragen? Sprechen Sie uns an.